Quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp đóng vai trò then chốt trong việc quản lý và phát triển các khu vực sản xuất công nghiệp tại Việt Nam. Việc nắm rõ các quy định này giúp doanh nghiệp tránh rủi ro pháp lý và tối ưu hóa hoạt động kinh doanh. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các quy định trở nên cụ thể hơn. Cùng ACC Đắk Lắk tìm hiểu chi tiết.
1. Quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp hiện nay
Quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp trước hết phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2024. Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Đối với doanh nghiệp đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, đất có thể được sử dụng thông qua việc thuê hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của chủ đầu tư. Người thuê lại đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đối với chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024 quy định hình thức cho thuê lại đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất của chủ đầu tư. Phần đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì không phải nộp tiền thuê đất.
Nghị định 35/2022/NĐ-CP tiếp tục quy định về quản lý, phát triển khu công nghiệp, trong đó có các nội dung về đầu tư xây dựng hạ tầng, cho thuê, cho thuê lại đất và quản lý hoạt động trong khu công nghiệp.
2. Điều kiện sử dụng đất trong khu công nghiệp
Doanh nghiệp sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Đối với dự án đầu tư, việc sử dụng đất còn phải phù hợp với mục tiêu, quy mô và thời hạn hoạt động của dự án.
Theo khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai 2024, người thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp có quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Doanh nghiệp cũng phải thực hiện các nghĩa vụ về tài chính, bảo vệ môi trường, xây dựng và vận hành công trình theo quy định pháp luật có liên quan. Việc không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng có thể bị xử lý theo quy định. Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định về xử lý trường hợp thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất.
Trước khi ký hợp đồng thuê hoặc thuê lại đất, doanh nghiệp nên kiểm tra quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng còn lại, tình trạng hạ tầng và nội dung hợp đồng để xác định phạm vi quyền sử dụng đất của mình.
Xem thêm: Mẫu di chúc cho tặng nhà đất theo quy định
3. Thời hạn và hình thức sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong khu công nghiệp được xác định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai 2024. Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì chủ đầu tư phải xin phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp; tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích được điều chỉnh thời hạn.
Do đó, không phải mọi trường hợp sử dụng đất trong khu công nghiệp đều mặc nhiên có thời hạn 50 năm. Thời hạn cụ thể cần căn cứ vào dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất của khu công nghiệp và hồ sơ pháp lý của từng trường hợp.
Đối với chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, khoản 3 Điều 202 cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đất kinh doanh. Hình thức này cũng ảnh hưởng đến quyền cho thuê lại đất và cách thức thực hiện các quyền đối với đất.
Người thuê lại đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và người thuê lại đất trả tiền hằng năm có quyền, nghĩa vụ khác nhau theo Điều 33 và Điều 34 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, doanh nghiệp cần xác định rõ hình thức thuê lại trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì? Giải đáp
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất trong khu công nghiệp được thực hiện các quyền đối với đất theo hình thức sử dụng đất và phương thức trả tiền thuê đất. Đối với người thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng, quyền và nghĩa vụ được xác định theo khoản 5 Điều 202 và các điều khoản tương ứng của Luật Đất đai 2024.
Việc chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các giao dịch khác không mặc nhiên phải được Ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận trong mọi trường hợp. Doanh nghiệp phải căn cứ vào hình thức sử dụng đất, hợp đồng thuê hoặc thuê lại đất, quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật có liên quan.
Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, xây dựng, đầu tư, phòng cháy chữa cháy và quản lý khu công nghiệp.
Đối với chủ đầu tư hạ tầng, pháp luật còn đặt ra trách nhiệm dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường theo khoản 6 Điều 202 Luật Đất đai 2024.
5. Câu hỏi thường gặp
Quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp có thay đổi gì sau Luật Đất đai 2024?
Luật Đất đai 2024 quy định riêng về đất khu công nghiệp tại Điều 202, trong đó làm rõ hình thức Nhà nước cho thuê đất để đầu tư hạ tầng, hình thức cho thuê lại đất, thời hạn sử dụng đất của dự án và quyền, nghĩa vụ của người thuê lại đất. Doanh nghiệp cần căn cứ vào hình thức sử dụng đất và hồ sơ của từng dự án để xác định chính xác quyền, nghĩa vụ của mình.
Doanh nghiệp có được chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp không?
Doanh nghiệp có thể thực hiện quyền đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng điều kiện tương ứng theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, quyền cụ thể phụ thuộc vào việc doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hay thuê lại đất của chủ đầu tư hạ tầng, cũng như hình thức trả tiền thuê đất. Vì vậy, không phải mọi trường hợp sử dụng đất trong khu công nghiệp đều được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp là bao lâu?
Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong khu công nghiệp được xác định theo thời hạn hoạt động của dự án. Nếu thời hạn hoạt động của dự án dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì có thể xin điều chỉnh thời hạn, nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm theo khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai 2024.
Quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp là nền tảng pháp lý quan trọng giúp doanh nghiệp hoạt động ổn định và phát triển bền vững. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thủ tục liên quan, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk.
Để lại một bình luận