ACC ĐẮK LẮK

Người sử dụng đất là chủ thể trung tâm trong mọi quan hệ pháp luật về đất đai, quyết định trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch. Việc nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành về nhóm chủ thể này không chỉ giúp cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Bài viết dưới đây, ACC Đắk Lắk sẽ phân tích chi tiết các quy định quan trọng nhất, mời bạn đọc theo dõi.

1. Quy định về người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được xác định bao gồm các chủ thể cụ thể sau đây:

• Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, quỹ xã hội, quỹ từ thiện, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
• Cá nhân trong nước (gọi chung là cá nhân) và cộng đồng dân cư.
• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc Liên hợp quốc, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ và cơ quan đại diện của tổ chức nước ngoài.
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Việc xác định chính xác tư cách của người sử dụng đất là tiền đề quan trọng để xác lập các quyền và nghĩa vụ cụ thể. Mỗi nhóm chủ thể sẽ có những quyền khác nhau trong việc sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế hay thế chấp quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế trong nước có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư, trong khi tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao lại chỉ được sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc mà không có quyền chuyển nhượng.

2. Quyền chung của người sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 quy định một cách thống nhất các quyền chung mà mọi người sử dụng đất đều được hưởng, bao gồm:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai.
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Các quyền chung này tạo nên nền tảng pháp lý vững chắc, đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất trước các tác động từ phía cơ quan nhà nước hoặc các chủ thể khác.

Xem thêm: Cách tính thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản

3. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất

Bên cạnh các quyền chung, tùy thuộc vào từng đối tượng cụ thể mà người sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ riêng biệt. Cụ thể:

3.1. Đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có các quyền cơ bản sau:

• Được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn.
• Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Được cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê quyền sử dụng đất.
• Được cá nhân, tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
• Được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
• Được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
• Được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3.2. Đối với tổ chức trong nước sử dụng đất

Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau:

• Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Được cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
• Đối với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm, tổ chức kinh tế có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng.

3.3. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Mọi người sử dụng đất đều phải thực hiện các nghĩa vụ cơ bản sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về độ sâu, chiều cao và các quy định khác của pháp luật.
• Thực hiện kê khai, đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ phì nhiêu của đất; thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường.
• Tuân theo quy định về bảo vệ tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn là điều kiện để người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp của mình.

Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền khiếu nại về đất đai theo quy định

4. Điều kiện và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến nhất liên quan đến người sử dụng đất. Để thực hiện giao dịch này một cách hợp pháp, cần tuân thủ các điều kiện và quy trình sau:

4.1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 45 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

4.2. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ chuyển quyền bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các giấy tờ liên quan khác theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Trong trường hợp địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Thẩm tra và giải quyết hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thẩm tra tính pháp lý của hồ sơ, xác minh thực địa (nếu cần thiết), kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên. Thời gian giải quyết không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Đăng ký biến động và nhận kết quả

Sau khi hoàn tất các thủ tục, người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Việc đăng ký biến động đất đai phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển quyền.

5. Câu hỏi thường gặp

Người sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Có. Theo quy định tại Điều 133 của Luật Đất đai 2024, việc đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thời hạn đăng ký biến động là 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng hoặc có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc không thực hiện đăng ký biến động có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch tiếp theo.

Người sử dụng đất có được chuyển mục đích sử dụng đất không?

Được phép, nhưng phải tuân thủ các quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai 2024. người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cần phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.

Người sử dụng đất có quyền khiếu nại khi Nhà nước thu hồi đất không?

Có. Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất có quyền khiếu nại về quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu cho rằng quyết định đó xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính đó. Trình tự, thủ tục khiếu nại được thực hiện theo quy định của Luật Khiếu nại.

Việc am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật về người sử dụng đất là yêu cầu tiên quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Mỗi chủ thể cần chủ động cập nhật các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai. Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý chi tiết hoặc tư vấn về các vấn đề liên quan, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk ngay hôm nay.