ACC ĐẮK LẮK

Tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến trong lĩnh vực đất đai, thường phát sinh từ việc lấn chiếm, cho ở nhờ, thừa kế hoặc giao dịch không rõ ràng. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết vấn đề này cùng ACC Đắk Lắk.

1. Bản án tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất

Dưới đây là tổng hợp một số bản án tiêu biểu của Tòa án nhân dân các cấp về tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, thể hiện cách áp dụng pháp luật và hậu quả thực tế. Các phán quyết này góp phần làm rõ nguyên tắc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp.

• Bản án số 95/2024/DS-ST ngày 17/07/2024 của Tòa án nhân dân quận C, thành phố Cần Thơ: Tòa không chấp nhận yêu cầu đòi lại phần đất 23,4 m² bị cho là lấn chiếm, vì nguyên đơn không chứng minh được đủ căn cứ về nguồn gốc và ranh giới đất.
• Bản án số 121/2024/DS-PT ngày 28/06/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận: Chấp nhận yêu cầu đòi lại 302 m² đất, buộc bị đơn trả lại đất theo Giấy chứng nhận và sơ đồ hiện trạng, đồng thời nguyên đơn phải thanh toán giá trị tài sản gắn liền trên đất cho bị đơn.
• Bản án số 859/2024/DS-PT: Chấp nhận một phần yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất và hủy Giấy chứng nhận, buộc các bên hoàn trả giá trị chênh lệch và xác định quyền sử dụng cho bên được công nhận.
• Bản án số 54/2025/DS-PT ngày 14/07/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa: Không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất tại thửa đất cụ thể, đồng thời đình chỉ yêu cầu bồi thường thiệt hại và yêu cầu phản tố liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng.
• Bản án số 280/2025/DS-PT ngày 17/06/2025 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng: Chấp nhận yêu cầu đòi lại đất, hủy hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và buộc bên chiếm giữ phải dỡ dọn tài sản để trả lại diện tích đất đo thực tế.
• Bản án số 137/2025/DS-PT ngày 13/05/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng: Công nhận quyền sử dụng một phần đất có nguồn gốc từ sổ mục kê, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu đòi lại đất nhưng chấp nhận yêu cầu liên quan đến nhà ở trên đất trong vụ tranh chấp thừa kế.
• Bản án số 295/2024/DS-PT ngày 02/08/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau: Không chấp nhận yêu cầu đòi lại diện tích đất lớn, đồng thời chấp nhận yêu cầu phản tố công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập từ năm 2001.
• Bản án số 114/2023/DS-PT ngày 23/08/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định: Chấp nhận một phần yêu cầu, buộc tháo dỡ tài sản trả lại diện tích đất 1.726,2 m² và chấm dứt hành vi cản trở, đồng thời nguyên đơn hỗ trợ bồi thường giá trị tài sản trên đất.
• Bản án số 156/2025/DS-PT ngày 17/04/2025 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng: Chấp nhận yêu cầu đòi lại phần đất nhỏ do lấn chiếm, buộc trả lại diện tích 0,9 m² và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan.
• Bản án số 241/2024/DS-PT ngày 03/06/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ: Chấp nhận yêu cầu đòi lại thửa đất diện tích lớn, buộc giao trả đất và giải quyết các nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng cùng hoàn trả vàng, tiền cho các bên.

2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất

Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Theo Điều 26 Luật Đất đai 2024, Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Người có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi quyền bị xâm phạm. Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai, khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở trước khi cơ quan nhà nước can thiệp.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất được coi là đối tượng của quan hệ dân sự. Theo quy định, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong nhiều trường hợp. Tòa án khi xét xử thường dựa vào nguồn gốc đất, quá trình sử dụng ổn định, Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 để xác định bên có quyền hợp pháp.

Xem thêm: Thủ tục trả lại quyền sử dụng đất khu công nghiệp

3. Thẩm quyền và trình tự giải quyết tranh chấp

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà một hoặc các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 thì do Tòa án giải quyết.

Trường hợp không có Giấy chứng nhận, các bên được lựa chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án. Trước khi giải quyết chính thức, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định.

Trình tự thường bắt đầu bằng việc nộp đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu hòa giải không thành, bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền kèm theo các chứng cứ về nguồn gốc đất, ranh giới, quá trình sử dụng và thiệt hại (nếu có).

Tòa án có thể tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và đưa ra phán quyết buộc trả lại đất, tháo dỡ công trình hoặc bồi thường giá trị tài sản gắn liền trên đất tùy theo từng vụ việc cụ thể.

Xem thêm: Thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất thuộc về cơ quan nào?

4. Các yếu tố Tòa án xem xét khi giải quyết đòi lại đất

Khi giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, Tòa án thường xem xét nguồn gốc hình thành đất, quá trình quản lý và sử dụng thực tế, tính hợp pháp của Giấy chứng nhận và các giao dịch liên quan.

Nếu đất bị lấn chiếm, cho ở nhờ hoặc chuyển nhượng không đúng quy định, bên có quyền hợp pháp có thể được chấp nhận yêu cầu đòi lại. Tuy nhiên, nếu bị đơn đã sử dụng ổn định lâu dài, có công sức cải tạo hoặc xây dựng tài sản, Tòa có thể buộc nguyên đơn bồi thường giá trị tài sản trên đất khi nhận lại đất.

Trong nhiều bản án, Tòa án còn xem xét yếu tố ngay tình của bên thứ ba và hậu quả của việc hủy Giấy chứng nhận (nếu có). Việc thu thập chứng cứ đầy đủ như sơ đồ đo đạc hiện trạng, biên bản hòa giải, giấy tờ thừa kế hoặc hợp đồng liên quan đóng vai trò quan trọng.

Người khởi kiện cần chuẩn bị kỹ lưỡng để chứng minh quyền của mình bị xâm phạm và yêu cầu khôi phục tình trạng ban đầu theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai.

5. Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất có bắt buộc hòa giải tại xã không?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nhà nước khuyến khích tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Nếu hòa giải không thành, các bên mới được chuyển sang giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp cao hơn hoặc khởi kiện tại Tòa án tùy theo việc có Giấy chứng nhận hay không.

Thời hiệu khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất là bao lâu?

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và thực tiễn áp dụng, tranh chấp về quyền sử dụng đất thường không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Người có quyền vẫn có thể khởi kiện để đòi lại đất nếu chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp bị xâm phạm, trừ một số trường hợp cụ thể liên quan đến giao dịch dân sự có thời hiệu riêng.

Đất đã sang tên sổ đỏ rồi có đòi lại được không?

Sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế và sang tên Giấy chứng nhận, đất thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng. Việc đòi lại chỉ có thể thực hiện nếu chứng minh được giao dịch bị vô hiệu do vi phạm pháp luật, lừa dối hoặc giả tạo thông qua phán quyết của Tòa án có hiệu lực.

Tòa án có thể buộc bồi thường tài sản trên đất khi đòi lại đất không?

Có. Trong nhiều bản án, khi chấp nhận yêu cầu đòi lại đất, Tòa án đồng thời buộc nguyên đơn thanh toán giá trị tài sản, công trình hoặc cây trồng mà bị đơn đã đầu tư xây dựng trên đất một cách ngay tình. Việc định giá tài sản thường được thực hiện thông qua thẩm định tại chỗ để đảm bảo công bằng cho các bên.

Hồ sơ khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất cần những gì?

Hồ sơ thường bao gồm đơn khởi kiện, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã, sơ đồ hiện trạng thửa đất, các chứng cứ về quá trình sử dụng và giấy tờ tùy thân của đương sự. Tùy từng vụ việc, Tòa án có thể yêu cầu bổ sung thêm tài liệu liên quan đến ranh giới hoặc giao dịch trước đó.

Tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất đòi hỏi sự chuẩn bị chứng cứ kỹ lưỡng và hiểu rõ quy định pháp luật hiện hành. Hãy đồng hành cùng ACC Đắk Lắk để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích khác.