Thuê quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến giúp cá nhân, tổ chức khai thác giá trị đất đai hiệu quả mà không cần sở hữu toàn bộ quyền sử dụng. Hiểu rõ quy định pháp luật liên quan hỗ trợ các bên thực hiện giao dịch an toàn, minh bạch. Cùng ACC Đắk Lắk tìm hiểu sâu hơn về chủ đề này.
1. Cho thuê quyền sử dụng đất là gì?
Thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cho người khác sử dụng đất trong một thời hạn theo thỏa thuận và quy định pháp luật, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê. Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, cho thuê quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Theo Điều 500 và Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên và phải phù hợp với pháp luật đất đai. Hợp đồng nên ghi rõ thông tin thửa đất, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
Người thuê chỉ được sử dụng đất trong phạm vi quyền mà bên cho thuê được pháp luật cho phép và theo đúng mục đích sử dụng đất. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với thời hạn sử dụng đất và hình thức sử dụng đất của bên cho thuê.
2. Đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015. Nội dung hợp đồng cần thể hiện đầy đủ đối tượng thuê, thời hạn, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như phương án xử lý khi hợp đồng chấm dứt.
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc công chứng, chứng thực giúp các bên có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Đối với trường hợp thuộc diện đăng ký biến động, thủ tục đăng ký được thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Việc đăng ký giúp thông tin về quyền sử dụng đất và giao dịch được cập nhật theo quy định pháp luật.
Xem thêm: Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất khác nhau như thế nào?
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê quyền sử dụng đất
Bên cho thuê có quyền nhận tiền thuê theo thỏa thuận, yêu cầu bên thuê sử dụng đất đúng mục đích và nhận lại đất khi hết thời hạn thuê. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao đất đúng thỏa thuận và bảo đảm để bên thuê sử dụng đất ổn định trong thời hạn thuê.
Bên thuê có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích, thời hạn và phạm vi đã thỏa thuận; được hưởng thành quả từ việc sử dụng đất theo hợp đồng. Đồng thời, bên thuê phải trả tiền thuê đầy đủ, sử dụng đất đúng mục đích, bảo vệ đất và thực hiện các nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả lại tài sản thuê khi hết thời hạn; tình trạng tài sản khi trả được xác định theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Trường hợp bên thuê thực hiện việc cải tạo, đầu tư hoặc xây dựng tài sản trên đất, các bên nên thỏa thuận rõ về quyền sở hữu, chi phí và phương án xử lý tài sản khi hợp đồng chấm dứt.
Xem thêm: Có cần chứng thực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?
4. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện thuê quyền sử dụng đất
Trước khi ký hợp đồng, các bên cần kiểm tra Giấy chứng nhận, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng và các hạn chế về quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần xác định rõ người ký hợp đồng có quyền cho thuê và thửa đất đủ điều kiện thực hiện giao dịch theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Hợp đồng nên quy định cụ thể giá thuê, thời điểm và phương thức thanh toán, thời hạn thuê, tiền đặt cọc, trách nhiệm sửa chữa, trường hợp chấm dứt hợp đồng trước hạn và trách nhiệm bồi thường. Nếu bên thuê có nhu cầu xây dựng hoặc đầu tư tài sản trên đất, cần thỏa thuận bằng văn bản và bảo đảm phù hợp với mục đích sử dụng đất, quy hoạch và pháp luật xây dựng.
Các bên cũng cần xác định rõ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế, phí và các khoản tài chính liên quan. Khi thuộc trường hợp phải đăng ký, cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Việc lập hợp đồng bằng văn bản và thỏa thuận đầy đủ ngay từ đầu giúp hạn chế tranh chấp trong quá trình thuê.
5. Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng không?
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực để tăng tính an toàn pháp lý cho giao dịch.
Bên thuê có được xây dựng công trình trên đất thuê không?
Bên thuê được xây dựng công trình khi đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, xây dựng và phù hợp với mục đích sử dụng đất. Các bên nên thỏa thuận bằng văn bản về việc xây dựng, quyền sở hữu công trình, chi phí đầu tư và phương án xử lý khi hợp đồng chấm dứt.
Thời hạn thuê quyền sử dụng đất tối đa là bao lâu?
Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận phù hợp với quyền sử dụng đất của bên cho thuê và thời hạn sử dụng đất. Trường hợp đất có thời hạn sử dụng thì thời hạn thuê cần phù hợp với thời hạn sử dụng đất còn lại theo quy định.
Thuê quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích khi thực hiện đúng quy định pháp luật. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyên nghiệp, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk ngay hôm nay để bảo vệ quyền lợi của bạn.
Để lại một bình luận