ACC ĐẮK LẮK

Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư đóng vai trò then chốt trong việc xác định tính khả thi và hiệu quả của mọi dự án đầu tư tại Việt Nam. Việc nắm rõ quy định này giúp nhà đầu tư lập kế hoạch dài hạn, tránh rủi ro pháp lý và tối ưu hóa nguồn lực. Hiểu đúng thời hạn không chỉ hỗ trợ tuân thủ pháp luật mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc gia hạn hoặc chuyển nhượng sau này. Cùng ACC Đắk Lắk tìm hiểu chi tiết vấn đề này.

1. Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư là bao lâu?

Theo Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét theo thời hạn hoạt động của dự án hoặc thời hạn đề nghị giao đất, thuê đất nhưng thông thường không quá 50 năm. Trường hợp dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì thời hạn sử dụng đất có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm theo Điều 173 Luật Đất đai 2024.

Thời hạn cụ thể còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất, tính chất và địa điểm thực hiện dự án. Vì vậy, không phải mọi dự án đầu tư đều mặc nhiên được sử dụng đất trong 50 năm hoặc 70 năm. Nhà đầu tư cần căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc hồ sơ pháp lý của dự án để xác định thời hạn thực tế.

Luật Đầu tư 2025 cũng quy định thời hạn hoạt động của dự án đầu tư và đây là một trong những căn cứ quan trọng để xác định thời hạn sử dụng đất đối với dự án có đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Luật Đầu tư 2025 (Luật số 143/2025/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/03/2026.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư

Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư phụ thuộc vào thời hạn hoạt động của dự án, hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, mục đích sử dụng, địa điểm thực hiện và quy mô, tính chất của dự án. Đối với từng trường hợp, cơ quan có thẩm quyền xác định thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Thời hạn sử dụng đất cũng có thể chịu ảnh hưởng khi dự án được điều chỉnh về thời hạn hoạt động hoặc khi nhà đầu tư thực hiện thủ tục thay đổi các nội dung liên quan đến dự án. Việc dự án nằm tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn không đồng nghĩa tự động được giao hoặc cho thuê đất 70 năm; thời hạn dài hơn phải đáp ứng điều kiện luật định.

Nhà đầu tư cần đồng thời kiểm tra tiến độ sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án. Trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án nhưng chậm đưa đất vào sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ thì có thể phát sinh các biện pháp xử lý theo pháp luật đất đai.

Xem thêm: Bảng mã đối tượng sử dụng đất theo quy định

3. Quy định về gia hạn thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư

Khi hết thời hạn sử dụng đất, nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì có thể đề nghị gia hạn theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Việc gia hạn không được thực hiện tự động mà phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét trên cơ sở điều kiện sử dụng đất, nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án và các quy định có liên quan.

Nhà đầu tư cần chủ động thực hiện thủ tục gia hạn trong thời hạn luật định, chuẩn bị hồ sơ về tình hình sử dụng đất và dự án, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh. Việc tiếp tục sử dụng đất còn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thời hạn hoạt động của dự án theo quy định.

Do đó, nhà đầu tư không nên mặc định rằng dự án vẫn được tiếp tục sử dụng đất sau khi hết thời hạn. Việc có được gia hạn hay không phụ thuộc vào hồ sơ và điều kiện cụ thể của từng dự án.

Xem thêm: Xác định nguồn gốc sử dụng đất như thế nào?

4. Lưu ý quan trọng khi xác định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư

Nhà đầu tư cần phân biệt thời hạn hoạt động của dự án đầu tư với thời hạn sử dụng đất. Hai thời hạn này có mối liên hệ nhưng không phải lúc nào cũng hoàn toàn giống nhau; thời hạn sử dụng đất còn phải tuân thủ giới hạn và điều kiện của Luật Đất đai 2024.

Khi chuyển nhượng dự án hoặc quyền sử dụng đất, quyền của bên nhận chuyển nhượng được xác định theo hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất còn lại. Việc chuyển nhượng không đương nhiên làm phát sinh một thời hạn sử dụng đất mới.

Nhà đầu tư cũng cần lưu ý các trường hợp Nhà nước thu hồi đất trước thời hạn theo Điều 81 và các quy định liên quan của Luật Đất đai 2024, chẳng hạn trường hợp đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất theo điều kiện luật định. Vì vậy, việc bảo đảm tiến độ dự án và sử dụng đất đúng mục đích là yếu tố quan trọng để duy trì quyền sử dụng đất.

5. Câu hỏi thường gặp

Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư có thể khác nhau giữa các loại dự án không?

Có. Thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào thời hạn hoạt động của dự án, hình thức giao hoặc cho thuê đất, mục đích sử dụng và các điều kiện cụ thể của dự án. Thông thường thời hạn không quá 50 năm; trường hợp thuộc điều kiện luật định, thời hạn có thể đến 70 năm theo Điều 173 Luật Đất đai 2024. Do đó, không phải mọi dự án đều có cùng một thời hạn sử dụng đất.

Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thời hạn còn lại ngắn không?

Việc chuyển nhượng có thể được thực hiện nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 và quy định về quyền của từng hình thức sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại theo quy định, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Vì vậy, thời hạn còn lại của đất là một yếu tố cần kiểm tra trước khi thực hiện giao dịch.

Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư có bị thu hồi trước hạn không?

Có thể. Đất của dự án đầu tư có thể bị thu hồi trước khi hết thời hạn nếu thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai hoặc đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án nhưng không đưa vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo điều kiện luật định. Nhà đầu tư cần sử dụng đất đúng mục đích và bảo đảm tiến độ để hạn chế rủi ro này.

Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của dự án. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thủ tục liên quan, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk ngay hôm nay để nhận giải pháp tối ưu và chuyên nghiệp.