ACC ĐẮK LẮK

Khung giá đất là gì? Đây là khái niệm cốt lõi trong hệ thống quản lý đất đai tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất để thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bồi thường giải phóng mặt bằng và các giao dịch liên quan đến bất động sản. Bài viết này ACC Đắk Lắk sẽ phân tích chi tiết khái niệm, vai trò và các loại khung giá đất, cùng với những thay đổi mới nhất.

Khung giá đất là gì? Những loại khung giá đất hiện nay.jpg

1. Khung giá đất là gì? Những loại khung giá đất hiện nay

Khung giá đất là mức giá tối thiểu và tối đa do Chính phủ ban hành, áp dụng cho các loại đất tại các khu vực khác nhau trên cả nước, nhằm làm cơ sở để các địa phương xây dựng bảng giá đất. Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, khung giá đất được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 96/2019/NĐ-CP (quy định khung giá đất giai đoạn 2020-2024). Khung giá đất được cập nhật định kỳ 5 năm một lần, dựa trên điều kiện kinh tế – xã hội và giá trị thị trường của từng vùng.

Các loại đất được phân loại trong khung giá đất bao gồm:

• Đất nông nghiệp: Đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, v.v.
• Đất phi nông nghiệp: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng, v.v.

Mức giá tối thiểu và tối đa được quy định theo vùng kinh tế (ví dụ: Đông Nam Bộ, Tây Bắc, Đồng bằng sông Cửu Long) và loại đô thị (loại I, II, III, IV, V). Ví dụ, theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP, khung giá đất ở tại đô thị loại I dao động từ 4,5 triệu đến 162 triệu đồng/m², trong khi đất nông nghiệp tại vùng Tây Bắc chỉ từ 50.000 đến 2 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, khung giá đất thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến nhiều bất cập như khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng, chênh lệch lớn khi tính tiền sử dụng đất, hoặc thiếu linh hoạt do chỉ được điều chỉnh 5 năm một lần. Để khắc phục, các địa phương áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/3/2024), giúp bảng giá đất tiệm cận hơn với giá trị thực tế.

Thay đổi từ Luật Đất đai 2024:

Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, khung giá đất đã bị bãi bỏ từ ngày 1/8/2024. Thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng và công bố hàng năm vào ngày 1/1, bắt đầu từ năm 2026, dựa trên các phương pháp định giá hiện đại như:

• Phương pháp so sánh: So sánh giá đất với các giao dịch tương tự trên thị trường.
• Phương pháp thu nhập: Tính giá đất dựa trên thu nhập dự kiến từ việc sử dụng đất.
• Phương pháp thặng dư: Xác định giá đất dựa trên giá trị còn lại sau khi trừ chi phí phát triển.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh: Sử dụng hệ số K để điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế.

Trong giai đoạn chuyển tiếp (từ 1/8/2024 đến 31/12/2025), các địa phương tiếp tục sử dụng bảng giá đất theo quy định cũ (Luật Đất đai 2013), nhưng có thể điều chỉnh theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP (ban hành ngày 30/6/2024, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024) để phù hợp với giá thị trường.

2. Vai trò của khung giá đất trong quản lý đất đai

Trước đây, khung giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính thống nhất và công bằng trong quản lý đất đai, được quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản như Nghị định 44/2014/NĐ-CP (quy định về phương pháp định giá đất). Cụ thể:

• Xác định nghĩa vụ tài chính: Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, và thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Bồi thường giải phóng mặt bằng: Đảm bảo giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP (ban hành ngày 15/7/2024, hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư).
• Đấu giá quyền sử dụng đất: Xác định giá khởi điểm cho các phiên đấu giá, theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
• Giải quyết tranh chấp đất đai: Làm tham chiếu trong các vụ kiện tụng liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất, theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Với Luật Đất đai 2024, bảng giá đất kế thừa và mở rộng vai trò của khung giá đất, với các cải tiến như:

• Cập nhật hàng năm: Đảm bảo giá đất sát với thị trường, giảm thiểu tình trạng đầu cơ.
• Tăng cường minh bạch: Bảng giá đất được công bố công khai vào ngày 1/1 mỗi năm, áp dụng cho mọi giao dịch liên quan đến đất đai.
• Phân cấp thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện đều có quyền xác định giá đất cụ thể, theo Điều 160 Luật Đất đai 2024, giúp tăng tính linh hoạt và phù hợp với từng khu vực.

>> Đọc thêm: Dịch vụ đóng mã số thuế tại Đắk Lắk

3. Quy trình xây dựng và điều chỉnh khung giá đất theo Luật Đất đai 2013

Quy trình xây dựng bảng giá đất được quy định chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Thông tư 04/2024/TT-BTNMT (ban hành ngày 10/7/2024, hướng dẫn chi tiết về định giá đất). Quy trình bao gồm các bước sau:

Bước 1: Thu thập và phân tích thông tin giá đất thị trường

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh thu thập dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường, bao gồm:

• Giá chuyển nhượng thực tế từ các giao dịch đất đai.
• Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Các yếu tố ảnh hưởng như vị trí, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện kinh tế – xã hội.
  Dữ liệu được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, báo cáo của tổ chức định giá đất, và thông tin từ các cơ quan liên quan.

Bước 2: Xây dựng dự thảo bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan, sử dụng các phương pháp định giá đất (theo Điều 158 Luật Đất đai 2024) để xây dựng dự thảo bảng giá đất. Dự thảo phải phản ánh giá trị thị trường và đảm bảo tính thống nhất, minh bạch.

Bước 3: Thẩm định và trình Hội đồng nhân dân phê duyệt

Dự thảo bảng giá đất được trình Hội đồng nhân dân cùng cấp để thẩm định và thông qua. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể thuê tổ chức tư vấn độc lập để xác định giá đất, theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Công bố và áp dụng bảng giá đất

Bảng giá đất được công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm, bắt đầu từ năm 2026, và áp dụng cho các nghĩa vụ tài chính, bồi thường, đấu giá đất, và giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp giá đất thị trường biến động mạnh (vượt 20% so với bảng giá đất), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất trước thời hạn, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024.

>> Đọc thêm: Dịch vụ đổi tên giấy khai sinh tại Đắk Lắk

4. Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 về khung giá đất

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã mang đến những thay đổi mang tính đột phá trong quản lý giá đất, được thể chế hóa từ Nghị quyết 18-NQ/TW (ngày 16/6/2022). Các thay đổi chính bao gồm:

• Bãi bỏ khung giá đất: Theo Điều 159, khung giá đất được thay thế bằng bảng giá đất cập nhật hàng năm, giúp giá đất sát với thị trường và giảm tình trạng đầu cơ.
• Phương pháp định giá hiện đại: Áp dụng các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, và hệ số điều chỉnh, được quy định chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Thông tư 04/2024/TT-BTNMT.
• Phân cấp thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp huyện được trao quyền xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp, giảm tải áp lực cho cấp tỉnh, theo Điều 160.
• Ứng dụng công nghệ: Tại các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất có thể được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất, tăng độ chính xác và minh bạch.
• Giai đoạn chuyển tiếp: Từ 1/8/2024 đến 31/12/2025, các địa phương tiếp tục sử dụng bảng giá đất theo quy định cũ, nhưng có thể điều chỉnh theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP để phù hợp với giá thị trường.

>> Đọc thêm: Dịch vụ đổi biển số dài tại Đắk Lắk

5. Câu hỏi thường gặp

Khung giá đất có còn được áp dụng sau ngày 1/8/2024 không?

Không, khung giá đất đã bị bãi bỏ từ ngày 1/8/2024 theo Điều 159 Luật Đất đai 2024. Trong giai đoạn chuyển tiếp (1/8/2024 – 31/12/2025), các địa phương sử dụng bảng giá đất theo quy định cũ, nhưng có thể điều chỉnh theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Từ 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ được công bố hàng năm.

Bảng giá đất được sử dụng để làm gì?

Bảng giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, và xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Ai có thẩm quyền ban hành bảng giá đất?

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, với sự hỗ trợ của Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong một số trường hợp, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể xác định giá đất cụ thể, theo Điều 160 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Khung giá đất là gì từng là công cụ quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam, nhưng những hạn chế của nó đã được khắc phục thông qua Luật Đất đai 2024 với việc bãi bỏ khung giá đất và thay bằng bảng giá đất cập nhật hàng năm. Nếu bạn cần hỗ trợ về các quy định pháp luật đất đai hoặc tra cứu bảng giá đất tại Đắk Lắk, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk để được tư vấn chuyên nghiệp và chi tiết.