Khó khăn trong việc kê biên quyền sử dụng đất thường phát sinh khi cơ quan thi hành án phải xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành bản án dân sự. Thủ tục này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa nhiều cơ quan và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Việc nắm rõ những trở ngại phổ biến giúp các cá nhân và doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình thực hiện. Cùng ACC Đắk Lắk tìm hiểu chi tiết.
1. Thực trạng áp dụng kê biên quyền sử dụng đất hiện nay
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và tính pháp lý phức tạp, do đó việc kê biên thường được áp dụng khi người phải thi hành án không có tài sản khác để đảm bảo nghĩa vụ. Theo Luật Thi hành án dân sự 2025, cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên quyền sử dụng đất nhưng phải tuân thủ điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Thực tế cho thấy nhiều trường hợp đất đang trong tình trạng tranh chấp hoặc chưa hoàn thiện hồ sơ địa chính khiến quá trình kê biên bị kéo dài. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo thêm lớp kiểm soát đối với việc chuyển nhượng hoặc hạn chế quyền khi có quyết định kê biên. Những yếu tố này làm tăng tính rủi ro và chi phí cho các bên tham gia.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình kê biên
Nhiều yếu tố khách quan và chủ quan tác động trực tiếp đến hiệu quả kê biên quyền sử dụng đất. Thứ nhất là tình trạng hồ sơ địa chính chưa đồng bộ, đặc biệt ở các khu vực nông thôn hoặc đất được cấp trước năm 2000. Thứ hai là sự tham gia của nhiều đồng sở hữu hoặc người có quyền lợi liên quan khiến việc xác định phần quyền bị kê biên trở nên khó khăn.
Thứ ba là biến động giá đất theo thời gian theo quy định của Luật Đất đai 2024, dẫn đến tranh chấp về giá trị định giá. Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về trình tự kê biên nhưng thực tế việc phối hợp giữa chi cục thi hành án và văn phòng đăng ký đất đai thường gặp trở ngại về thời gian và thủ tục hành chính. Những yếu tố này đòi hỏi cơ quan chức năng phải có kinh nghiệm xử lý linh hoạt để tránh sai sót pháp lý.
Xem thêm: Mẫu đơn xin đính chính sổ đỏ theo quy định
3. Các khó khăn trong việc kê biên quyền sử dụng đất
Khó khăn trong việc kê biên quyền sử dụng đất xuất hiện rõ nét ở khâu xác minh thông tin pháp lý của thửa đất. Nhiều trường hợp người phải thi hành án không hợp tác cung cấp giấy tờ hoặc cố tình che giấu thông tin về quyền sử dụng đất, khiến cơ quan thi hành án phải mất nhiều thời gian xác minh qua nhiều nguồn. Theo Luật Thi hành án dân sự 2025, việc kê biên phải được thực hiện công khai và có sự chứng kiến của các bên, nhưng thực tế việc thông báo cho người có quyền lợi liên quan thường bị trì hoãn do địa chỉ thay đổi hoặc không tìm thấy.
Ngoài ra, khi đất có tranh chấp hoặc đang được thế chấp tại ngân hàng, việc áp dụng biện pháp kê biên phải tuân thủ thêm các quy định của Luật Đất đai 2024 về quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp. Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định về định giá nhưng giá trị thực tế của đất thường biến động mạnh, dẫn đến khiếu nại từ các bên. Những khó khăn này làm tăng chi phí và thời gian giải quyết vụ việc.
Xem thêm: Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất hiện nay
4. Giải pháp khắc phục khó khăn
Để giảm thiểu khó khăn trong việc kê biên quyền sử dụng đất, cơ quan thi hành án cần tăng cường ứng dụng công nghệ trong việc tra cứu thông tin đất đai trực tuyến. Việc phối hợp chặt chẽ với sở tài nguyên và môi trường theo hướng dẫn của Luật Đất đai 2024 giúp rút ngắn thời gian xác minh.
Các bên liên quan nên chủ động cung cấp thông tin đầy đủ ngay từ đầu để tránh phát sinh tranh chấp sau này. Việc đào tạo chuyên sâu cho cán bộ thi hành án về Luật Thi hành án dân sự 2025 cũng góp phần nâng cao hiệu quả xử lý các trường hợp phức tạp.
5. Câu hỏi thường gặp
Quyền sử dụng đất đang tranh chấp có bị kê biên không?
Theo Luật Thi hành án dân sự 2025, quyền sử dụng đất đang có tranh chấp có thể bị kê biên nhưng cơ quan thi hành án phải tạm dừng việc xử lý cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong. Việc này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên thứ ba theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Ai có quyền yêu cầu kê biên quyền sử dụng đất?
Người được thi hành án hoặc cơ quan thi hành án có thẩm quyền được yêu cầu áp dụng biện pháp kê biên theo Luật Thi hành án dân sự 2025. Tuy nhiên, việc áp dụng phải tuân thủ điều kiện về giá trị tài sản và nghĩa vụ thi hành án.
Kê biên quyền sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền của người thứ ba không?
Việc kê biên có thể ảnh hưởng đến quyền của người thứ ba nếu họ có quyền lợi liên quan như đồng sở hữu hoặc bên nhận thế chấp. Nghị định 152/2026/NĐ-CP yêu cầu cơ quan thi hành án phải thông báo và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên này trong quá trình thực hiện.
Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan về khó khăn trong việc kê biên quyền sử dụng đất một cách hiệu quả, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk ngay hôm nay.
Để lại một bình luận