Được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất là quyền lợi quan trọng giúp người dân bảo vệ lợi ích khi đất bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Hiểu rõ các trường hợp được ưu tiên theo quy định hiện hành giúp chủ sử dụng đất chủ động hơn trong giao dịch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Việc nắm bắt thông tin kịp thời còn giảm thiểu rủi ro tranh chấp phát sinh. Cùng ACC Đắk Lắk tìm hiểu chi tiết về vấn đề này.
1. Được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất khi nào?
Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, quyền được ưu tiên mua lại quyền sử dụng đất xuất hiện trong một số trường hợp cụ thể liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất. Khi đất đã bị thu hồi nhưng sau đó không còn nhu cầu sử dụng cho mục đích công cộng hoặc dự án bị hủy bỏ, người sử dụng đất trước đây có thể được xem xét ưu tiên mua lại. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của cá nhân, hộ gia đình bị ảnh hưởng trực tiếp. Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện để áp dụng quyền ưu tiên này, bao gồm việc đất vẫn còn phù hợp với quy hoạch và người sử dụng đất cũ đáp ứng các yêu cầu về năng lực tài chính cũng như mục đích sử dụng. Việc ưu tiên này được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận và tuân thủ trình tự pháp luật, giúp duy trì sự ổn định trong quan hệ đất đai.
Ngoài ra, quyền được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất còn áp dụng khi đất được giao cho tổ chức, cá nhân khác nhưng sau đó không thực hiện đúng dự án đã phê duyệt. Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét ưu tiên cho chủ cũ nếu họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất vào mục đích hợp pháp. Bộ luật Dân sự 2015 bổ sung các quy định về quyền ưu tiên trong giao dịch dân sự liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất, nhấn mạnh nguyên tắc công bằng và bảo vệ quyền lợi của bên bị ảnh hưởng. Người dân cần lưu ý rằng quyền ưu tiên chỉ phát sinh khi có quyết định thu hồi đất ban đầu và sau đó có sự thay đổi về nhu cầu sử dụng.
2. Điều kiện để được công nhận quyền ưu tiên
Để được công nhận quyền được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai 2024. Thứ nhất, đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội nhưng sau đó không triển khai. Thứ hai, người sử dụng đất cũ phải chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp trước khi thu hồi thông qua giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp lệ. Thứ ba, việc mua lại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hiện hành và không vi phạm các quy định về hạn mức đất đai.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về trình tự xác nhận điều kiện ưu tiên, yêu cầu người dân nộp hồ sơ gồm đơn đề nghị, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cũ và cam kết sử dụng đất đúng mục đích. Các điều kiện này được xây dựng nhằm tránh lạm dụng quyền ưu tiên đồng thời bảo vệ lợi ích công cộng. Nếu không đáp ứng đầy đủ, quyền ưu tiên sẽ không được công nhận và đất có thể được giao cho chủ thể khác theo quy định.
Xem thêm: Thủ tục trả lại quyền sử dụng đất khu công nghiệp
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan
Khi được công nhận quyền được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cũ có quyền yêu cầu mua lại với giá được xác định theo cơ chế thị trường tại thời điểm thực hiện. Quyền này bao gồm cả quyền được thông báo trước về kế hoạch sử dụng đất mới và quyền tham gia ý kiến về giá cả. Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ nghĩa vụ của bên được ưu tiên là phải thanh toán đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn quy định và tuân thủ các điều khoản hợp đồng.
Về phía cơ quan nhà nước, nghĩa vụ bao gồm việc thông báo công khai các trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất và tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền ưu tiên. Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh trách nhiệm của UBND các cấp trong việc giám sát việc thực hiện quyền ưu tiên, đảm bảo minh bạch và công bằng. Các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt để tránh phát sinh tranh chấp, đồng thời góp phần ổn định tình hình sử dụng đất tại địa phương.
Xem thêm: Người nước ngoài có được mua đất ở Việt Nam?
4. Các trường hợp không được áp dụng quyền ưu tiên
Không phải mọi trường hợp thu hồi đất đều phát sinh quyền được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất. Khi đất thu hồi để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh và vẫn tiếp tục được sử dụng đúng mục đích ban đầu, quyền ưu tiên sẽ không được áp dụng. Tương tự, nếu đất đã được chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ ba trước khi có thay đổi nhu cầu, quyền ưu tiên của chủ cũ sẽ bị hạn chế theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng loại trừ các trường hợp đất đã được đưa vào đấu giá hoặc giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo đúng tiến độ. Việc xác định rõ các trường hợp không áp dụng giúp người dân tránh hiểu lầm và chủ động tìm kiếm giải pháp khác như khiếu nại hoặc thương lượng bồi thường. Sự phân định này góp phần duy trì trật tự pháp luật về đất đai.
5. Câu hỏi thường gặp
Quyền được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất có thời hạn bao lâu?
Theo Luật Đất đai 2024, quyền ưu tiên thường được xem xét trong vòng 12 tháng kể từ ngày có quyết định thay đổi mục đích sử dụng đất. Thời hạn này có thể được gia hạn thêm nếu có lý do chính đáng và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Người dân cần theo dõi thông báo công khai để kịp thời thực hiện quyền của mình.
Giá mua lại quyền sử dụng đất được xác định như thế nào?
Giá mua lại được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thực hiện giao dịch, có tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu các bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị thực tế và các yếu tố về vị trí, mục đích sử dụng. Nếu không thống nhất được giá, có thể yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập can thiệp.
Có cần chuẩn bị hồ sơ gì để yêu cầu quyền ưu tiên?
Hồ sơ cơ bản gồm đơn đề nghị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ, giấy tờ tùy thân và cam kết sử dụng đất đúng mục đích. Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ danh mục hồ sơ cần nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Việc chuẩn bị đầy đủ giúp rút ngắn thời gian xử lý và tăng khả năng được chấp thuận.
Được ưu tiên quyền mua lại quyền sử dụng đất mang lại lợi ích thiết thực cho người dân trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đang được áp dụng rộng rãi. Để được hỗ trợ chi tiết và giải đáp thắc mắc cụ thể, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk ngay hôm nay để nhận tư vấn chuyên nghiệp và kịp thời.
Để lại một bình luận