Có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng là vấn đề pháp lý quan trọng mà nhiều hộ gia đình và cá nhân cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Khi nhận được thông báo từ cơ quan nhà nước, việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Hiểu đúng quy định giúp người dân tránh các tranh chấp không cần thiết sau này. Cùng ACC Đắk Lắk phân tích chi tiết vấn đề này.
1. Có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng hay không?
Theo Luật Đất đai 2024, việc có thông báo thu hồi đất không mặc nhiên làm chấm dứt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khả năng chuyển nhượng phải được xem xét dựa trên thời điểm thực hiện giao dịch và việc người sử dụng đất có còn đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền theo pháp luật đất đai hay không.
Về nguyên tắc, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai 2024, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tuy nhiên, khi đã có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất cần đặc biệt thận trọng vì sau đó cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quyết định thu hồi và thực hiện các bước tiếp theo của quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc giao dịch trong giai đoạn này cũng có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên, đặc biệt là việc xác định người có quyền được bồi thường, hỗ trợ.
Do đó, không thể khẳng định mọi trường hợp có thông báo thu hồi đất đều bị cấm chuyển nhượng, nhưng cũng không nên tự ý giao dịch mà chưa kiểm tra tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất.
2. Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Thời hạn thông báo thu hồi đất không phải lúc nào cũng là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Theo Luật Đất đai 2024, đối với trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thông báo thu hồi đất được gửi trước khi ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp người sử dụng đất đồng ý thu hồi sớm.
Thông báo thu hồi đất là một bước trong quá trình thu hồi, không phải là quyết định thu hồi đất. Vì vậy, cần xác định chính xác văn bản mà người sử dụng đất nhận được là thông báo thu hồi hay quyết định thu hồi để đánh giá quyền và nghĩa vụ ở từng thời điểm.
Xem thêm: Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất online không?
3. Hậu quả pháp lý khi cố tình chuyển nhượng đất đã có thông báo thu hồi
Việc chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi không đương nhiên làm hợp đồng vô hiệu. Tính hợp pháp của giao dịch phải được xem xét dựa trên điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, thời điểm giao dịch, tình trạng pháp lý của thửa đất và các quy định liên quan.
Nếu giao dịch không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng hoặc thuộc trường hợp pháp luật không cho phép thực hiện quyền thì hồ sơ đăng ký biến động có thể không được giải quyết. Trường hợp hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực hoặc điều cấm của pháp luật thì có thể phát sinh hậu quả pháp lý theo Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, khi đất đã bước vào quá trình thu hồi, các bên cần đặc biệt lưu ý đến quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và người có quyền, nghĩa vụ liên quan. Việc tự ý giao dịch khi chưa xác định rõ tình trạng pháp lý có thể dẫn đến tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Xem thêm: Đất sổ xanh có được chuyển nhượng không? Giải đáp
4. Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất sau khi có thông báo thu hồi
Sau khi có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất vẫn thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định cho đến khi quyền sử dụng đất bị thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng phải tuân thủ các quy định liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất trong thời gian này.
Người sử dụng đất có quyền cung cấp hồ sơ, tham gia kiểm kê, xác nhận nguồn gốc và hiện trạng đất, tài sản gắn liền với đất; đồng thời thực hiện quyền khiếu nại, khiếu kiện nếu cho rằng quyết định hoặc hành vi của cơ quan có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Người sử dụng đất cũng phải phối hợp với cơ quan có thẩm quyền trong quá trình đo đạc, kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc xây dựng mới hoặc tạo lập tài sản sau thời điểm thông báo thu hồi cũng cần được xem xét thận trọng vì có thể ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ.
Có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng vì vậy cần được xác định dựa trên tình trạng pháp lý thực tế của từng thửa đất và thời điểm giao dịch.
5. Câu hỏi thường gặp
Có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng nếu đã ký hợp đồng trước đó không?
Trả lời: Nếu hợp đồng được ký trước khi có thông báo thu hồi thì cần xem xét thời điểm giao kết, tình trạng thực hiện hợp đồng và việc đăng ký biến động. Việc có thông báo thu hồi sau đó không tự động làm hợp đồng đã ký trở thành vô hiệu. Tuy nhiên, nếu quyền sử dụng đất chưa được đăng ký sang tên hoặc giao dịch chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật thì các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý cụ thể trước khi tiếp tục thực hiện.
Thông báo thu hồi đất có hiệu lực trong bao lâu?
Trả lời: Không nên hiểu thông báo thu hồi đất có một thời hạn hiệu lực cố định áp dụng cho mọi trường hợp. Thời gian thực hiện việc thu hồi phụ thuộc vào trường hợp thu hồi, tiến độ thực hiện và các thủ tục theo Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất cần căn cứ chính xác vào nội dung thông báo và các văn bản tiếp theo của cơ quan có thẩm quyền.
Làm sao để biết đất của mình có bị thu hồi hay không?
Trả lời: Người sử dụng đất có thể kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, cơ quan đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất và theo dõi thông báo thu hồi đất được gửi, công khai theo quy định. Khi nhận được thông báo, nên kiểm tra rõ số thửa, diện tích, phạm vi thu hồi, mục đích thu hồi và cơ quan ban hành để xác định chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất.
Có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng là vấn đề cần được tư vấn cụ thể theo từng trường hợp thực tế. Để được hỗ trợ chi tiết và giải đáp thắc mắc nhanh chóng, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk ngay hôm nay để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
Để lại một bình luận