ACC ĐẮK LẮK

Bản án thế chấp quyền sử dụng đất phản ánh nhiều tranh chấp phức tạp giữa bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các bên liên quan khi xử lý tài sản bảo đảm. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết vấn đề này cùng ACC Đắk Lắk.

1. Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Dưới đây là tổng hợp các tình huống và bản án tiêu biểu liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, thể hiện cách Tòa án áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp.

• Án lệ 36/2020/AL: Việc thu hồi hoặc hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật nếu đáp ứng đủ điều kiện khác.
• Bản án số 76/2025/DS-PT ngày 13/02/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương: Xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp, buộc các bên trả lại giá trị tương ứng phần quyền của nguyên đơn.
• Bản án số 75/2025/DS-PT ngày 05/03/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ: Tuyên bố hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do không đủ căn cứ về khoản vay thực tế, đồng thời buộc trả lại Giấy chứng nhận cho bên thế chấp sau khi thực hiện nghĩa vụ.
• Bản án số 23/2025/DS-ST ngày 24/09/2025: Chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi bên vay không thanh toán đầy đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng.
• Bản án số 57/2022/DS-PT ngày 21/10/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông: Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp vì tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp và hợp đồng đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định.
• Bản án số 65/2024/DS-ST ngày 23/05/2024 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu: Chấp nhận một phần yêu cầu trả nợ theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, buộc bên thế chấp trả nợ và nhận lại Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ.
• Bản án số 940/2025/DS-PT: Hủy một phần bản án sơ thẩm liên quan đến yêu cầu phát mãi quyền sử dụng đất, xác định phạm vi tài sản thế chấp và hiệu lực hợp đồng theo thỏa thuận thực tế của các bên.
• Bản án số 08/2025/KDTM-PT: Buộc bên thế chấp giao tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để xử lý thu hồi nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký.
• Bản án số 299/2023/DS-PT ngày 24/05/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang: Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do không đúng chủ thể hoặc vi phạm quy định về hộ gia đình, đồng thời buộc ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận.
• Bản án số 76/2024/DS-PT: Không chấp nhận yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ của người khác, cho phép bên nhận thế chấp yêu cầu xử lý tài sản khi không trả nợ.

2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 (các điều về biện pháp bảo đảm, hợp đồng) và Luật Đất đai 2024. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm. Hợp đồng thế chấp có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức theo Điều 117 và các điều liên quan của Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi hoặc hủy bỏ, theo Án lệ 36/2020/AL, hợp đồng thế chấp vẫn có thể được công nhận hiệu lực nếu quyền sử dụng đất hợp pháp của bên thế chấp vẫn tồn tại.

Xem thêm: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếng Trung mới nhất

3. Các dạng tranh chấp phổ biến liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp thường phát sinh khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, dẫn đến yêu cầu xử lý tài sản thế chấp bằng cách phát mại hoặc kê biên.

Nhiều vụ việc liên quan đến việc xác định tài sản thế chấp có bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất hay không, hoặc khi có sự thay đổi hiện trạng sau khi thế chấp. Tòa án xem xét thỏa thuận trong hợp đồng, việc đăng ký giao dịch bảo đảm và ý chí thực sự của các bên để quyết định phạm vi xử lý tài sản.

Một dạng tranh chấp khác là yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do thiếu sự đồng ý của đồng sở hữu, đất đang có tranh chấp, hoặc hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác.

Trong các trường hợp này, Tòa án căn cứ Điều 122, Điều 123, Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 để đánh giá hiệu lực. Khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và giải quyết hậu quả theo quy định.

Xem thêm: Có được cho mượn quyền sử dụng đất hay không?

4. Hậu quả pháp lý và cách xử lý khi phát sinh tranh chấp

Khi Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo thứ tự ưu tiên.

Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản được dùng để thanh toán nợ gốc, lãi và chi phí liên quan. Nếu giá trị tài sản không đủ, bên thế chấp vẫn phải tiếp tục chịu trách nhiệm với phần còn lại.

Trong trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bên nhận thế chấp phải trả lại Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan, đồng thời các bên giải quyết hậu quả dân sự. Để hạn chế rủi ro, các bên nên kiểm tra kỹ điều kiện thế chấp theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đầy đủ và ghi rõ phạm vi tài sản trong hợp đồng.

Việc tham khảo các bản án đã có hiệu lực giúp các bên dự liệu được hướng giải quyết của Tòa án.

5. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi Giấy chứng nhận bị thu hồi không?

Theo Án lệ 36/2020/AL, việc thu hồi hoặc hủy bỏ Giấy chứng nhận không làm mất quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực nếu các điều kiện khác được đáp ứng theo quy định của pháp luật. Tòa án sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ để xác định quyền sử dụng đất thực tế còn tồn tại hay không.

Đất đang có tranh chấp có được thế chấp không?

Theo điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. Nếu đất đang trong quá trình tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm thì không đủ điều kiện để thế chấp.

Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không?

Cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định hướng dẫn về biện pháp bảo đảm, với điều kiện giao dịch không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Việc nhận thế chấp cần tuân thủ các quy định về hình thức và đăng ký giao dịch bảo đảm nếu pháp luật yêu cầu.

Khi bên vay không trả nợ thì xử lý tài sản thế chấp như thế nào?

Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật. Số tiền thu được được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm. Nếu giá trị tài sản không đủ, bên thế chấp vẫn phải tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ còn lại.

Hợp đồng thế chấp có cần công chứng và đăng ký không?

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm giúp bảo vệ quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản.

Bản án thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy sự phức tạp trong việc xác định hiệu lực hợp đồng và xử lý tài sản bảo đảm. Để được tư vấn chi tiết và thực hiện thủ tục hiệu quả, hãy liên hệ ACC Bình Dương ngay hôm nay.