Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là hai hình thức khai thác đất đai phổ biến, giúp chủ sử dụng đất tối ưu hóa giá trị tài sản trong bối cảnh kinh tế phát triển. Việc phân biệt rõ hai khái niệm này giúp các bên tránh nhầm lẫn về quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý. Hiểu đúng quy định sẽ hỗ trợ giao dịch an toàn và hiệu quả hơn. Cùng ACC Đắk Lắk tìm hiểu chi tiết.
1. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất khác nhau như thế nào?
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất khác nhau cơ bản về chủ thể thực hiện. Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất thực hiện quyền cho thuê theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trong khi đó, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người đang có quyền cho thuê lại tiếp tục cho chủ thể khác thuê trong phạm vi quyền của mình. Điều 27 Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và yêu cầu việc thực hiện phải tuân thủ điều kiện theo pháp luật đất đai.
Trường hợp bên thuê muốn cho thuê lại, quyền này còn phụ thuộc vào hợp đồng thuê và quy định pháp luật áp dụng. Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê được cho thuê lại tài sản đã thuê khi được bên cho thuê đồng ý. Vì vậy, quyền cho thuê lại không chỉ phụ thuộc vào việc đang có hợp đồng thuê mà còn phải xem xét nội dung thỏa thuận giữa các bên.
2. Điều kiện thực hiện cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Để thực hiện cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, như có Giấy chứng nhận theo quy định, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng.
Đối với cho thuê lại, cần xác định bên cho thuê lại có quyền này theo loại đất, hình thức sử dụng đất và nguồn gốc quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, một số trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép, như trường hợp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao theo Điều 34 Luật Đất đai 2024.
Thời hạn cho thuê hoặc cho thuê lại phải phù hợp với thời hạn và phạm vi quyền mà bên cho thuê có. Các bên cũng cần kiểm tra mục đích sử dụng đất để bảo đảm việc thuê và sử dụng đất phù hợp quy định.
Xem thêm: Phân biệt cho thuê đất và cho thuê quyền sử dụng đất
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại
Trong quan hệ cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và hợp đồng đã giao kết. Bên cho thuê có quyền nhận tiền thuê và yêu cầu bên thuê sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn; bên thuê có quyền khai thác đất trong phạm vi thỏa thuận và phải thanh toán tiền thuê đầy đủ.
Đối với quan hệ cho thuê lại, bên cho thuê lại phải thực hiện đúng phạm vi quyền của mình và các nghĩa vụ theo hợp đồng thuê ban đầu. Bên thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận và quy định pháp luật.
Trường hợp vi phạm quy định về sử dụng đất hoặc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại, hành vi vi phạm có thể bị xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/08/2026.
Xem thêm: Hướng dẫn xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê
4. Rủi ro pháp lý cần lưu ý khi thực hiện cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Rủi ro pháp lý trong cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất thường xuất phát từ việc bên cho thuê không có quyền cho thuê lại, sử dụng đất sai mục đích hoặc hợp đồng không quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì vậy, trước khi giao kết, cần kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng pháp lý của đất, thời hạn sử dụng và phạm vi quyền của bên cho thuê.
Đối với bên đang thuê đất, cần kiểm tra hợp đồng thuê ban đầu để xác định quyền cho thuê lại. Nội dung hợp đồng nên quy định rõ diện tích, thời hạn, mục đích sử dụng, giá thuê, phương thức thanh toán, trách nhiệm khi vi phạm và phương án xử lý tài sản khi chấm dứt hợp đồng.
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được lập bằng văn bản; theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp pháp luật khác có quy định.
5. Câu hỏi thường gặp
Cho thuê lại quyền sử dụng đất có cần sự đồng ý của chủ đất gốc không?
Trường hợp người thuê đất muốn cho thuê lại thì cần căn cứ vào hợp đồng thuê và quy định pháp luật áp dụng. Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê được cho thuê lại tài sản đã thuê khi được bên cho thuê đồng ý; riêng đối với đất do Nhà nước cho thuê, quyền cho thuê lại còn phụ thuộc vào hình thức thuê và trường hợp được Luật Đất đai 2024 cho phép.
Thời hạn cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Thời hạn do các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với thời hạn sử dụng đất và phạm vi quyền của bên cho thuê hoặc cho thuê lại. Đối với bên đang thuê đất, thời hạn cho thuê lại phải phù hợp với thời hạn thuê và quyền được cho thuê lại theo hợp đồng, pháp luật áp dụng.
Bên cho thuê lại có phải chịu trách nhiệm với Nhà nước về nghĩa vụ tài chính không?
Nghĩa vụ tài chính được xác định theo chủ thể, nguồn gốc đất, hình thức sử dụng đất và giao dịch cụ thể. Các bên cần căn cứ quy định về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản tài chính liên quan để xác định nghĩa vụ của mình; không phải mọi trường hợp đều áp dụng một cơ chế tài chính giống nhau.
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất đòi hỏi sự hiểu biết sâu về quy định pháp luật để đảm bảo giao dịch an toàn. Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết hoặc tư vấn hợp đồng, hãy liên hệ ACC Đắk Lắk ngay hôm nay để được hỗ trợ chuyên nghiệp và kịp thời.
Để lại một bình luận